Eksproprijacija nepokretnosti predstavlja ograničenje prava svojine u javnom interesu, uz obaveznu pravičnu naknadu vlasniku. Proces utvrđivanja naknade često izaziva nesuglasice, naročito kada procenjena vrednost nepokretnosti nije u skladu sa tržišnim uslovima. Zakonodavne izmene iz 2023. godine dodatno su precizirale kriterijume za određivanje naknade, posebno u slučaju eksproprijacije zemljišta za izgradnju linijskih infrastrukturnih objekata.

Postupak određivanja naknade

Postupak određivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost počinje pred organom jedinice lokalne samouprave, nakon pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji gde se u tzv. upravnom postupku sporazumnog utvrđivanja naknade, od nadležne poreske uprave pribavlja procena vrednosti nepokretnosti, a potom i izjašnjenje bivšeg vlasnika nepokretnosti na ponuđen procenjeni iznos naknade.

Imajući u vidu da pribavljena procena u najčešćem broju slučaju slučajeva ne odgovara realnoj tržišnoj vrednosti, te je samim tim bivši vlasnici nepokretnosti ne prihvataju, postupak utvrđivanja naknade se potom sprovodi pred nadležnim sudom u vanparničnom postupku.

Ključni faktor u određivanju naknade

Pitanje utvrđivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost javilo se kao veoma značajno imajući u vidu da je sudska praksa stala na stanovište da je status namene zemljišta u vreme donošenja rešenja o eksproprijaciji, odnosno trenutak kada je došlo do promene njegove namene iz poljoprivrednog/šumskog u građevinsko, od presudnog uticaja na pravilno određivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost.

Regulatorne promene u oblasti eksproprijacije

Izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2023. godine (Službeni glasnik RS broj 62/23) najpre je utvrđena obaveza na strani nadležne poreske uprave da prilikom utvrđivanja tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti uzme u obzir podatke o procenjenoj tržišnoj vrednosti zemljišta istih ili sličnih karakteristika koje se nalazi u susednim jedinicama lokalne samouprave, a eksproprisano je radi izgradnje linijskih infrastrukturnih objekata.

Takođe, u situaciji kada je pokrenut postupak eksproprijacije zemljišta kome je najpre promenjena namena u građevinsko zemljište, za svrhu izgradnje linijskog infrastrukturnog objekta za koji je utvrđeno da je od posebnog značaja za Republiku Srbiju, naknada za eksproprijaciju se određuje kao za poljoprivredno zemljište, odnosno šumu i šumsko zemljište, sve do trenutka podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole, u cilju privođenja zemljišta nameni.

Ovim izmenama u prvi plan se ističe pojam linijskog infrastrukturnog objekta za koji je Vlada Republike Srbije utvrdila da je od posebnog značaja za Republiku Srbiju, te u slučaju da je predmet eksproprijacije zemljište za koje je radi izgradnje takvog objekta promenjena namena iz poljoprivrednog/šumskog u građevinsko, naknada za eksproprijaciju će se određivati kao za poljoprivredno/šumsko zemljište.

Važno je napomenuti da se prema Zakonu o planiranju i izgradnji pod linijskim infrastrukturnim objektima podrazumevaju:

• javni putevi, javna železnička infrastruktura, metro, aerodromska infrastruktura, kao i objekti u njihovoj funkciji,
• vodna saobraćajna infrastruktura u lučkom području, kao i plovni putevi i hidrotehnički objekti koji se grade na njima,
• prenosna i distributivna mreža (elektroenergetski vod i dr.), naftovod, produktovod, gasovod, derivacioni cevovod,
• linijska infrastruktura žičara, infrastruktura kablovskih i bežičnih elektronskih komunikacija,
• linijska komunalna infrastruktura (vodovodna i kanalizaciona infrastruktura i sl.).

Umesto zaključka

Postupak određivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost i dalje predstavlja izazov u praksi, posebno u pogledu usklađivanja procenjene i tržišne vrednosti zemljišta. Izmene zakona donele su preciznija pravila, ali i potencijalne pravne dileme, naročito kada je u pitanju eksproprijacija za infrastrukturne projekte od državnog značaja.

Ovaj članak je isključivo informativne prirode i ne predstavlja pravni savet. Ukoliko su Vam potrebne dodatne informacije, budite slobodni da nas kontaktirate.