Presudom Vrhovnog suda Rev 10830/24 od 10.10.2024. godine zauzet je stav koji može imati značajne posledice na svakodnevnu praksu profesionalnog upravljanja stambenim zajednicama u Republici Srbiji.

Suština tog stava svodi se na pitanje da li profesionalni upravnik može samostalno, u ime stambene zajednice, da pokrene sudski postupak protiv trećih lica ili vlasnika posebnih delova, ili je za to neophodna prethodna odluka skupštine stambene zajednice.

Vrhovni sud je zauzeo stanovište da za podnošenje tužbe jeste potrebna odluka skupštine, osim u slučajevima kada postoji drugi odgovarajući pravni osnov koji odražava volju stambene zajednice.

Na prvi pogled, reč je o procesnom pitanju. Međutim, posledice ovakvog shvatanja daleko prevazilaze okvire  procesnog prava.

Dosadašnji pristup u sudskoj praksi

Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Zakon”) regulisan je delokrug poslova upravnika i profesionalnog upravnika („upravnik”) stambene zajednice. Između ostalog, Zakon propisuje da upravnik zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, dok ne propisuje obavezu donošenja posebne odluke skupštine kao uslov za podnošenje tužbe. Drugim rečima, Zakon daje upravniku pravo da zastupa i predstavlja stambenu zajednicu u najširem smislu, a nigde izričito ne propisuje da je za pokretanje sudskog postupka potrebna posebna odluka skupštine.

Zbog ovakve zakonske formulacije, sudska praksa je do sada bila stava da procesna legitimacija upravnika proizlazi neposredno iz Zakona.

Novi stav Vrhovnog suda

Polazeći od odredaba Zakona i Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je u pomenutoj presudi zauzeo stav da je upravnik izvršni organ stambene zajednice koji nije samostalan u svom radu, već organ koji sprovodi odluke skupštine. Sa druge strane, skupština je organ koji donosi odluke, a uloga upravnika je da te odluke izvršava. Zbog toga, iako Zakon upravniku daje ovlašćenje da zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, njegova procesna ovlašćenja nisu neograničena.

Sud smatra da podnošenje tužbe u ime stambene zajednice predstavlja odluku koja mora imati uporište u volji stambene zajednice, odnosno vlasnika posebnih delova, izraženoj kroz odluku skupštine, osim kada:

• takvo ovlašćenje proizlazi iz programa održavanja zgrade, u kojem su predviđena sredstva za te namene;
• je pitanje uređeno pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova u stambenoj zajednici;
• se radi o sporovima povodom prava stambene zajednice na regres troškova održavanja, odnosno popravke zajedničkih delova zgrade.

U tim slučajevima posebna odluka skupštine za podnošenje tužbe nije potrebna.

Drugim rečima, upravniku je potrebna odluka skupštine za pokretanje sudskog postupka, bez obzira na to da li se spor vodi protiv trećeg lica ili vlasnika posebnog dela. Isto važi i za preduzimanje drugih procesnih radnji u postupku kada je stambena zajednica tužena, uključujući i davanje punomoćja za zastupanje advokatu.

Zašto je ova odluka važna za profesionalne upravnike?

Praktični značaj ove odluke daleko prevazilazi pitanje procesnog zastupanja.

U najvećem broju stambenih zajednica upravo su postupci prinudne naplate dugovanja vlasnika posebnih delova osnovni mehanizam zaštite zajedničke imovine i obezbeđivanja redovnog finansiranja održavanja zgrade.

Ukoliko se sudska praksa bude dosledno razvijala u pravcu zauzetog stava, upravnici će morati da vode računa da pre pokretanja postupka imaju odgovarajuću odluku skupštine ili drugi osnov koji je Vrhovni sud prepoznao kao dovoljan.

U suprotnom, otvara se prostor za procesne prigovore tuženih lica koji mogu dovesti do odbacivanja tužbe ili produženja postupka.

Problemi koje stav Vrhovnog suda otvara

Posebno značajno pitanje u vezi sa ovim stavom odnosi se na situacije koje su u praksi veoma česte, a to je nemogućnost održavanja sednica skupštine zbog nedostatka kvoruma.

Iskustvo upravnika pokazuje da značajan broj stambenih zajednica ne uspeva da održi sednice skupštine jer vlasnici posebnih delova ne prisustvuju sednicama skupštine. U takvim okolnostima često nije moguće doneti ni osnovne odluke koje se tiču redovnog funkcionisanja zgrade.

Upravo u tim stambenim zajednicama najčešće se javljaju situacije koje zahtevaju sudsku zaštitu, kao što su neplaćanje zajedničkih troškova, neovlašćeno korišćenje zajedničkih delova ili druge povrede obaveza vlasnika posebnih delova.

Ako bi se dosledno primenilo stanovište da je za podnošenje tužbe neophodna prethodna odluka skupštine, postavlja se praktično pitanje: šta se dešava kada takvu odluku nije moguće doneti? Da li u tom slučaju stambena zajednica faktički gubi mogućnost sudske zaštite svojih prava? Da li pasivnost većine vlasnika posebnih delova može imati za posledicu procesnu nemogućnost zaštite zajedničke imovine?

Ovo su pitanja na koja zauzeti stav Vrhovnog suda ne daje neposredan odgovor.

Zastupanje kao instrument efikasnosti, a ne formalnosti

Može se argumentovati da je upravo iz navedenih razloga zakonodavac upravniku poverio ovlašćenje zastupanja stambene zajednice, kako bi se obezbedilo funkcionisanje sistema i u situacijama kada skupština ne može da donosi odluke u razumnom roku.

U tom smislu, zastupanje ne bi bilo samo formalna funkcija, već instrument obezbeđivanja efikasne zaštite interesa stambene zajednice.

Posmatrano iz tog ugla, može se postaviti pitanje da li striktno vezivanje pokretanja postupka za odluku skupštine uvek odgovara svrsi i ciljevima koje je zakonodavac nastojao ostvariti.

Pravna sigurnost kroz jasno definisana ovlašćenja

Iz ugla pravne sigurnosti i efikasnosti rada profesionalnih upravnika, jedno od mogućih rešenja je preventivno uređivanje ovog pitanja kroz opšte akte stambene zajednice.

To podrazumeva:

• donošenje odluke skupštine kojom se upravnik ovlašćuje da pokreće i vodi sudske postupke radi naplate potraživanja i zaštite imovine stambene zajednice;
• jasno definisanje ovlašćenja u pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova u stambenoj zajednici;
• planiranje sudskih troškova kroz program održavanja zgrade.

Na ovaj način se značajno smanjuje rizik procesnih prigovora i obezbeđuje veća pravna sigurnost u postupanju profesionalnih upravnika.

Između formalnih zahteva i praktičnih problema

Presuda Vrhovnog suda otvara važno pitanje odnosa između upravljanja, zastupanja i odlučivanja u stambenim zajednicama.

Iako je razumljivo stanovište da odluka o pokretanju spora treba da odražava volju vlasnika posebnih delova, ostaje otvoreno pitanje kako taj model funkcioniše u praksi kada skupština nije u mogućnosti da donosi odluke zbog nedostatka kvoruma.

Paradoksalno, može se dogoditi da upravo stambene zajednice koje imaju najveću potrebu za sudskom zaštitom, one sa pasivnim vlasnicima posebnih delova i hroničnim problemima u odlučivanju, ujedno budu i one koje najteže mogu da tu zaštitu ostvare.

Naredni period će pokazati da li će sudska praksa razviti fleksibilniji pristup koji će uskladiti formalne zahteve odlučivanja sa realnim funkcionisanjem stambenih zajednica ili će se insistirati na strožem modelu prethodnog ovlašćenja skupštine.

Do tada, profesionalni upravnici bi trebalo da pođu od pretpostavke da će sudovi sve češće proveravati ne samo da li upravnik zastupa stambenu zajednicu, već i da li je stambena zajednica prethodno donela odluku da se spor pokrene.

Ovaj članak je isključivo informativne prirode i ne predstavlja pravni savet. Ukoliko su Vam potrebne dodatne informacije, budite slobodni da nas kontaktirate.